万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫谢霆锋资产有百亿吗集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部(谢霆锋资产有百亿吗bù)股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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